2021年房价还会上涨吗？专家：房企不得不降价

房价还会上涨吗?楼市指闻认为，长期来看会微涨，但并不排除短期下跌的情况。

2019年我国的城市化率达到60.6%，如果按照高度发达城市化水平75%计算，那么我国还有接近15个百分点的提升空间，在过去的40年里，我国城市化平均每年提升1个百分点。按照这个速度计算，未来我国城市化还有15年的路程要走。城市发展是房地产的推进器，随着城市化的发展，房价也会逐渐升高。

说到这里，很多人会提出质疑，这是表面的现象，与房价并无直接关联性，为啥城市化就与房地产有关了?其实城市化是经济高速发展的一个表现形式，在经济快速发展过程中，M2的增速都是惯性高于GDP增速的，这是国际一般惯例，并不是我国特有的情况。

过去20年，M2始终领先GDP2增速2-5个百分点，直接降低了货币的购买力，房子也是商品，所以受此影响，房价增值情理之中。2020年M2预计增速在8%-10%之间，而GDP增速预计只有3%左右，结果一目了然，经济学家预计，未来M2不管如何也会在6%左右徘徊。

以上是支撑房价长期稳涨的主要依据，但是短期来看，房价上涨的道路却并不是一帆风顺的，调控将大幅度增加房地产发展的波折性，主要体现在对买房、售房、融资的种种限制上。2019年全年房地产调控620次，2002年仅仅在上半年就超过300次，全年预计超过2019年同期水平。

说到调控，今年对房地产市场影响最大的应该是“三条红线”，万科郁亮直言，这将是房地产的一次新变化，是继土地招挂拍制度革新以来的新一轮大洗牌。郁亮同时表示，上一个周期的土地+巨额融资的房地产发展红利期结束了，今后所有的房地产企业将站在同一起跑线上，未来发展如何就看管理经营能力。

三条红线的影响有多大?可能很多人不是太懂，笔者在这里解释一下，这是央行针对房企们收紧融资额的新规定，不管是大房企还是小房企都受到了约束，据研究，现阶段超过80%的房企不能满足三条红线标准，就算仅有的20%达标了，那融资增长比例也受到最高限度的管束。

房地产开发是一环扣一环的事情，拿地、融资、建房、销售、回款，这5个环节缺一不可，开发商通过少量的启动资金获取地皮，然后通过这个实体资源和手中的楼盘向金融机构申请巨额贷款，接下来就是偿债和开盘建房销售了，最终的目标有2个：用回款弥补偿还贷款，用回款带来利润。

而在3条红线的约束下，轻松的巨额融资成为历史，未来已无可能。所以接下来开发商们只能通过滚雪球的方式自己造血获得现金流，进而买地建房、销售。对于个别大房企而言或许有这个能力实现，但是对于超过80%的中小房企来说，这就相当于“终结模式”。过去20年，房企们习惯了高周转、高负债的发展模式，早已经失去了通过经营管理自我造血的氛围和能力，所以说，一场新的洗牌开始了。

这种错综复杂的棋局，房企们如何破局?

专家们预计机会只有1个：快速销售实现回款，在偿债之后，全部满足三条红线，然后通过经营能力提升利润水平，以精细化的作业模式获得长久发展机会。唯一的一条路就是：销售。

但这条路也不简单，因为一方面市场已经趋于饱和了，另一方面房价不涨买房人不愿买房。经济学家任泽平在《中国房产过剩还是不足》表示，存量房产超过3.11亿套，户均持有1.1套，房产过剩。所以说，要想把房子销售出去，还需要一定的能力。例如降价，真的能实现回款?降低真的能吸引市场客流吗?这一招恒大早就开始了，让中小房企措手不及，即便是现在降价，也赶不上恒大的7折促销宣传噱头，2020年的市场目光早已经被吸走了。

2021年房企们如何应对?

笔者认为，明年房价“大下跌”，开发商正在酝酿中，专家：幅度或许更大。指闻君身边就有好几家房地产开发商亲口承认，正在酝酿大降价的事情，本来计划从金九银十开始，谁不想被别人占了先机，所以只能略微推迟，当市场目光转移回归之后，再推出更大幅度的打折促销力度。

为啥说2021年楼市“大降价”?专家：房企不得不降价，幅度或许更大。一方面三条红线压顶，让房企的融资能力大大受阻，手中没有现金流的情况下，固定资产房子是不能让其周转生存的;另一方面2020年下半年到21年上半年房企们超过1.5万亿债务到期，在生存和利润的博弈中，聪明人都知道该如何选择。所以2021年或许降幅不比2020年小。